Investire in immobili: quanto rende davvero

Il mattone è l'investimento preferito degli italiani. Ma il rendimento che si sente citare è quasi sempre quello lordo. Quello netto, al netto di tasse, costi e illiquidità, è un'altra storia.

Il rendimento lordo vs il rendimento reale

Secondo i dati Nomisma, il rendimento totale lordo medio di un immobile residenziale in Italia è stato dell'8,4% negli ultimi anni, composto da circa il 5,7% di rendimento da affitto e il 2,7% di rivalutazione del prezzo. È il numero che circola di più nelle conversazioni sul mattone come investimento.

Ma è un dato lordo, teorico, e costruito su medie nazionali che nascondono una dispersione enorme. Il rendimento netto effettivo è tipicamente molto inferiore rispetto al lordo. 

Secondo uno studio dell'Agenzia delle Entrate basato su dati reali, il rendimento netto medio degli immobili in affitto in Italia nel 2022 era del 2,6%. 

Sottraendo IMU, cedolare secca al 21%, manutenzione ordinaria e straordinaria, assicurazione, spese condominiali a carico del proprietario e i periodi di sfitto, ci si ritrova spesso in quel range; nelle situazioni più favorevoli si arriva al 4-5%, nelle meno favorevoli si scende sotto il 2%.

I costi che non si calcolano mai

Il costo di acquisto di un immobile non è solo il prezzo: ci sono le imposte di registro o IVA, il notaio, l'eventuale agenzia, le spese di ristrutturazione iniziale. Su un immobile da 200.000 euro, i costi di ingresso possono facilmente arrivare al 10-15% del prezzo, e vanno ammortizzati sul rendimento totale.

Durante la vita dell'investimento entrano in gioco la manutenzione straordinaria ( tetto, impianti, serramenti), che su un orizzonte ventennale può valere diverse decine di migliaia di euro, e i periodi tra un inquilino e l'altro, durante i quali l'immobile non genera reddito ma continua a costare. 

Chi affitta appartamenti sa che uno sfitto di due o tre mesi all'anno non è raro, e su base annua erode significativamente il rendimento atteso.

L'inflazione: un hedge che non ha funzionato in Italia

Una delle argomentazioni più comuni a favore dell'immobiliare è la sua capacità di proteggere dall'inflazione. I dati italiani raccontano una storia diversa. 

Dal 2000 a oggi, i prezzi nominali delle abitazioni sono saliti di circa il 64%. Ma al netto dell'inflazione, secondo i dati ISTAT e Banca d'Italia, i valori medi nazionali sono sostanzialmente invariati rispetto al 2000.

Dopo il picco del 2007-2008, i prezzi reali degli immobili italiani sono scesi del 50% in termini reali. Ancora oggi i prezzi reali restano sotto i livelli del 2015. 

In altre parole, chi ha comprato nel periodo sbagliato ha visto l'inflazione erodere il valore reale del proprio immobile per oltre un decennio, non proteggerlo. L'hedge contro l'inflazione funziona in certi mercati e certi periodi, ma non è una proprietà strutturale e garantita del mattone italiano.

Il problema dell'illiquidità

Un immobile non si vende in una settimana. I tempi medi di vendita in Italia variano dai tre ai sei mesi nelle situazioni ordinarie, e possono allungarsi significativamente in mercati meno dinamici o in contesti economici difficili. Nel frattempo, se si ha bisogno di liquidità, non è possibile vendere "una parte" dell'immobile come si farebbe con un portafoglio finanziario.

Questo ha un costo reale, anche se non appare in nessun conto economico: è il premio per l'illiquidità, cioè il rendimento aggiuntivo che un investimento illiquido dovrebbe offrire rispetto a uno liquido equivalente per livello di rischio. Se quel premio non c'è, o è insufficiente, l'immobile non sta compensando adeguatamente il rischio che si sta assumendo.

La concentrazione del rischio

Chi possiede due o tre immobili, oltre alla prima casa, ha tipicamente una parte significativa del proprio patrimonio netto concentrata in una singola asset class, spesso nello stesso mercato geografico locale. Se i prezzi degli immobili nella propria città scendono, o se il mercato degli affitti si indebolisce, non c'è diversificazione che tenga.

Questo non significa che l'immobiliare sia un cattivo investimento. Significa che va valutato all'interno di un quadro patrimoniale complessivo, tenendo conto di quanto patrimonio è già concentrato lì e di quanto si è disposti a lasciare illiquido nel lungo periodo.

Allora conviene o no?

Dipende. Da dove si compra, a che prezzo, con quale orizzonte temporale, e soprattutto da come si inserisce nel quadro patrimoniale complessivo. Un immobile acquistato bene, in una zona con domanda solida, gestito con attenzione ai costi, può essere un buon investimento. Lo stesso immobile acquistato al prezzo sbagliato, in un mercato stagnante, con costi sottostimati, può produrre rendimenti reali vicini allo zero.

La differenza tra i due scenari non è il mattone in sé. È la qualità dell'analisi fatta prima di comprare e la consapevolezza di quanto patrimonio si sta concentrando in una singola asset class illiquida.